Si vous vous demandez ce que vaut réellement la SCPI Novapierre Allemagne de PAREF Gestion, notamment dans le cadre d’un investissement en démembrement, alors vous êtes au bon endroit. Vous trouverez ici une compilation de témoignages authentiques d’investisseurs publiés sur un forum de référence pour mieux évaluer cette SCPI – un condensé d’opinions constructives et de retours d’expériences concrets.
💡 Pour comprendre le fonctionnement spécifique de l’investissement en démembrement de propriété, je vous invite à lire mon article détaillé sur le sujet : SCPI en nue-propriété : avis et rendement à connaître. Cela vous permettra de mieux contextualiser les choix de démembrement évoqués ci-dessous.
Pourquoi investir dans Novapierre Allemagne ?
Cette SCPI, renommée aujourd’hui Paref Prima, a été lancée en 2014 avec une proposition forte : un focus sur l’immobilier commercial allemand, des perspectives de rendement de 6% (à l’époque), et une fiscalité avantageuse grâce à la convention franco-allemande. Et les témoignages sur le forum n’ont pas tardé à fuser.
WhiteTiger : « La SCPI annonce une distribution de 1€/part/mois pour le dernier trimestre. Et une prévision pour 2016, de 1€/part/mois aussi. Cela fait presque une augmentation de 50% des revenus 2016 par rapport à 2015. […] La SCPI commence à prendre son rythme de croisière. »
Ce type de croissance rapide du revenu a suscité l’intérêt de nombreux investisseurs à l’époque. Mais qu’en est-il vraiment des performances lorsque l’on prend en compte la fiscalité spécifique à l’Allemagne ?
Fiscalité : entre avantage perçu et complexité réelle
Un des plus grands débats – et points de friction – entre les membres du forum concerne justement l’application du crédit d’impôt et l’exonération des prélèvements sociaux.
Polaris : « Je confirme que les revenus sont exemptés de prélèvements sociaux […]. Par contre, ils sont bien imposés au barème progressif de l’IR, l’imposition étant ‘neutralisée’ par un crédit d’impôt basé sur le taux moyen. […] Les revenus de cette SCPI sont donc imposés à un taux proche de la différence entre le taux marginal et le taux moyen. »
Concrètement, si vous êtes un contribuable français au TMI de 30% avec un taux moyen de 15%, l’impact fiscal réel sera bien inférieur à une SCPI 100% française. Cela rend en effet cette SCPI très compétitive, notamment dans un portefeuille diversifié ou dans une optique de transmission.
Démembrement : des avis partagés mais globalement mesurés
Le démembrement est-il judicieux avec Novapierre Allemagne ? Certains membres ont exploré cette option, notamment dans un cadre de diversification patrimoniale ou d’optimisation fiscale (exonération IFI, pas de fiscalité durant la phase de nue-propriété, etc.).
Carpediem : « Pour information, il y a des parts à acquérir en nue-propriété 5 ans (80%) et 10 ans (67%). […] Le calcul de rendement après remembrement doit tenir compte de la perte de rendement pendant le démembrement et être lissé sur la durée prévue de l’opération. »
Polaris : « Le rendement de l’opération (25% de gain en 5 ans soit un TRI de 4,56% net) est déjà supérieur au rendement net d’IR pour un contribuable à 15% (taux moyen). […] La nue-propriété offre un effet de levier parfois meilleur que le crédit. »
Sur ce point, j’ai personnellement testé l’investissement en nue-propriété courte durée sur une SCPI de la même nature. Mon constat est le suivant : si les frais d’entrée sont maîtrisés et si la revalorisation des parts est plutôt stable, le rendement net final sur 5 ans, bien que moindre qu’une pleine propriété à long terme, reste très correct. Et sans les tracas de gestion ou fiscalité annuelle.
Une gouvernance critiquée, mais une mutualisation en progrès
Concernant la gestion de Paref, les avis restent mitigés. Beaucoup apprécient la clarté du dispositif fiscal, mais regrettent une communication parfois trop succincte, voire opaque.
Polaris : « Le bulletin du 3T… toujours aussi laconique : Paref n’est décidément pas aussi bavard que Perial ou Corum AM ! […] Cela dit, on se dirige vers une distribution de 11.7€ NET d’impôt allemand. »
Note intéressante : le patrimoine est désormais largement constitué – avec une soixantaine de baux et une capitalisation de 144M€, ce qui améliore la mutualisation et réduit les risques spécifiques à un actif isolé.
Conclusion : une SCPI adaptée, mais pas pour tous les profils
À ce jour, Paref Prima (ex Novapierre Allemagne) reste une SCPI attractive pour :
- Les investisseurs souhaitant diversifier à l’international sans créer de double imposition.
- Ceux qui privilégient le démembrement pour limiter l’impact fiscal ou transmettre.
- Les profils recherchant une entrée plus technique sur le marché de la pierre-papier, avec une fiscalité complexe mais avantageuse.
Mais elle ne conviendra ni aux amateurs de rendement rapide, ni aux investisseurs espérant une forte revalorisation des parts.
Recommandation moyenne des investisseurs :
Selon le sondage du forum, la SCPI obtient 2,7/4, avec 55% des participants déclarant qu’ils la recommanderaient « complètement », et seulement 16% la déconseillant ouvertement.
Dans un marché qui évolue, notamment avec des projets comme la fusion avec Novapierre Allemagne 2 actée en juin 2024, il est impératif de vous poser les bonnes questions sur votre horizon d’investissement, votre fiscalité et vos objectifs patrimoniaux.
De mon côté, j’observe cette SCPI avec intérêt, mais je privilégie pour le moment des SCPI plus jeunes avec un potentiel de valorisation plus important, tout en gardant une place en démembrement pour jouer la sécurité fiscale à long terme.
