Si vous envisagez d’investir à l’étranger via une SCPI, vous vous posez sûrement de nombreuses questions : est-ce rentable ? Quelle fiscalité s’applique ? Est-ce adapté à un projet d’expatriation ? Pour vous aider, j’ai décortiqué l’expérience d’épargnants comme Jonathan, et vous livrerai aussi mon propre regard sur ces stratégies patrimoniales.
Consultez également mon article détaillé sur la fiscalité des SCPI étrangères, souvent méconnue mais essentielle à comprendre avant d’investir hors de France. Il y est notamment question de crédits d’impôts, de double imposition évitable, et d’optimisations comme le choix du bon pays ou de la bonne enveloppe juridique.
Parcours inspirant : Jonathan, 35 ans, ingénieur, investisseur multi-actif
Jonathan : J’ai aujourd’hui 35 ans, et un patrimoine net dépassant les 2 millions d’euros. Tout a commencé par des investissements boursiers, puis j’ai diversifié avec de l’immobilier direct et, plus récemment, avec des SCPI via SCI à l’IS. La SCPI m’a surtout permis de diversifier sans m’alourdir en gestion locative.
Comme beaucoup d’épargnants avertis, Jonathan a réalisé qu’investir via une SCPI était un bon moyen d’accéder à de l’immobilier sur des zones géographiques diverses sans avoir à gérer le locatif au quotidien.
Pourquoi passer par une SCPI pour investir à l’étranger ?
- Accéder à l’immobilier international sans contraintes de gestion
- Bénéficier de revenus réguliers (dividendes trimestriels)
- Optimiser votre fiscalité, en particulier si vous êtes ou devenez expatrié
- Profiter de l’effet de levier avec des crédits à taux fixes très bas (encore possible jusqu’en 2022)
- Diversification géographique et sectorielle (commerces, bureaux, santé…)
Le choix d’investir via une SCI à l’IS : l’exemple de Jonathan
Jonathan : Après avoir bien exploité le régime LMNP, j’ai monté une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). En 2021, j’ai acheté 600 000 € de SCPI diversifiées (Corum, Pierval Santé…). L’achat a été fait à crédit sur 20 ans à 1 %, avec un apport de 100 000 € en SCPI en nue-propriété. Le cashflow sera positif dès 2025.
J’interviens ici pour souligner la pertinence de cette approche. Investir via une SCI à l’IS permet de déduire les intérêts d’emprunt et amortir le capital investi, réduisant considérablement l’imposition. C’est particulièrement intéressant pour les expatriés qui n’ont plus accès au LMNP en France.
Ce choix est également judicieux pour transmettre un patrimoine structuré à ses enfants sans qu’ils aient à gérer en direct. Autre avantage : la SCI peut “suivre” le propriétaire à l’étranger.
Zoom sur la fiscalité en expatriation : anticipation et stratégie
Quand on devient expatrié, toute la stratégie d’imposition change. Comme le rappelle Jonathan :
Jonathan : Notre expatriation implique la vente de nos biens en nom propre en France pour éviter toute requalification fiscale. La SCI, elle, me suit à l’étranger et les SCPI conservent leur rendement locatif. De plus, dans notre pays de destination, la fiscalité sur les dividendes est très basse.
J’ajoute ici qu’il est indispensable de consulter un avocat en fiscalité internationale. Dans certains cas, les conventions fiscales prévoient que les revenus fonciers restent imposés en France, mais d’autres (comme l’Allemagne ou le Portugal) offrent une exonération grâce à l’imposition dans le pays source.
Comparatif : SCPI vs immobilier direct pour un investisseur à l’étranger
| Critères | SCPI | Immobilier direct |
|---|---|---|
| Accessibilité | Très accessible (montant à partir de quelques milliers d’euros) | Nécessite un apport significatif |
| Gestion | 0 gestion, tout est délégué | Nécessite une gestion active ou via un mandataire |
| Fiscalité pour expatriés | Optimisable via SCI à l’IS | Soumis à LMP/LNMP et potentiellement résidence fiscale française |
| Diversification géographique | Très forte (Europe, zone euro, etc) | Limitée au bien acheté |
Témoignage complémentaire : Henri, médecin expatrié
Henri : En tant que médecin en Suisse, je voulais un complément de revenu passif. Les SCPI européennes comme Novapierre Allemagne ou Corum Origin me versent un rendement proche de 5 %, net de fiscalité locale. En Suisse, je les déclare comme tout autre revenu mais la flat-tax française ne s’applique plus, c’est un gros point positif.
Son expérience illustre bien l’intérêt pour les expatriés non-résidents fiscaux français d’investir dans des SCPI bien choisies.
Mon conseil personnel
Moi aussi, j’ai investi en SCPI (dont Corum et Remake Live) lorsque les taux étaient bas. Couplé à une structure (SCI à l’IS), cela permet une optimisation rare. En tant qu’épargnant organisé, j’apprécie la régularité des loyers et l’absence de gestion. L’investissement à l’étranger est souvent plus fiscalement doux et moins risqué si vous structurez bien (banques, notaires, fiscalité, comptes en ligne type IBKR pour la bourse).
En conclusion : faut-il investir à l’étranger via une SCPI ?
Oui, à condition :
- De choisir des SCPI bien gérées et diversifiées
- De structurer l’investissement via une SCI à l’IS
- De comprendre la fiscalité dans le cadre d’une expatriation
- De vérifier que la banque accepte de financer votre projet SCPI
Les témoignages de Jonathan, Henri ou d’autres comme Laurence ou Fabrice montrent que l’investissement à l’étranger en SCPI n’est plus réservé à une élite patrimoniale. Avec un bon accompagnement et une stratégie claire, chacun peut y accéder.
À vous de jouer
Partagez-moi en commentaires ou par message vos expériences : avez-vous déjà investi en SCPI à l’étranger ? Quels ont été vos retours ? L’indépendance financière passe souvent par les bons choix patrimoniaux et fiscaux, et je serais ravi d’échanger avec vous !
