Si vous vous interrogez sur les performances actuelles de la SCPI Primopierre et que vous cherchez des témoignages d’investisseurs, alors cet article est fait pour vous. Vous pouvez aussi consulter mon analyse complémentaire sur la baisse du prix de part et le rendement de Primopierre.
Depuis quelque temps, de nombreux épargnants expriment ouvertement leur frustration, voire leur détresse, face à la dépréciation des parts de Primopierre et la chute continue des rendements. À la lecture de ces retours d’expérience, il devient clair que cette SCPI, gérée par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM), traverse une tempête immobilière majeure.
Témoignages d’investisseurs : entre amertume et réalisme
DiscoTrad : « J’ai placé 10K€ sur cette SCPI et mon ordre de vente est en attente depuis plus d’un an. Une perte de -40%… mais ce qui me gêne le plus, c’est la perte totale de confiance envers la société de gestion. »
Silent : « J’ai acheté du Primopierre à crédit… Je suis collé pour encore 4 ou 5 ans. Mais les loyers trimestriels couvrent au moins 2/3 du remboursement. J’espère que les taux vont baisser. »
Loustouille : « 5,7% de rendement si l’on s’en tient aux deux premiers trimestres… mais est-ce suffisant face à cette chute constante du prix de part ? »
Ces extraits montrent l’inquiétude croissante des épargnants, notamment ceux ayant acheté à crédit. La logique de “rendement qui explose” évoquée par certains se heurte à une réalité bien plus nuancée.
Primopierre en 2025 : retour sur une stratégie contestée
Depuis 2022, les mauvaises nouvelles s’enchaînent : baisse du TOF (Taux d’Occupation Financier), endettement élevé (près de 38%) et surtout effondrement du prix de part : -44,71% en 16 mois. En complément des témoignages, les chiffres parlent d’eux-mêmes :
- Prix de part début 2024 : 132 €
- Prix de part janvier 2025 : 115 €, valeur de retrait 105,51 €
- TOF fin 2024 : 85,8% dont seulement 74,2% réellement occupés
Cela fait de Primopierre une SCPI de plus en plus comparée à une foncière sans liquidité, avec un patrimoine mal valorisé, situé dans des zones où la vacance locative est chronique, comme la Défense ou Massy Atlantis.
Une société de gestion de plus en plus critiquée
Les critiques envers Praemia REIM sont récurrentes dans les témoignages :
- Communication jugée floue voire trompeuse,
- Bulletins non envoyés malgré les demandes,
- Transparence sur les loyers servies ou les valeurs patrimoniales jugée insuffisante.
Comme le confie DiscoTrad : « C’est la seule SDG de mon portefeuille qui rechigne à envoyer les avis par courrier, même demandés expressément. »
Le piège du crédit : un pari lourd de conséquences
Plusieurs investisseurs évoquent des achats à crédit, une stratégie qui a joué contre eux avec la baisse croissante des parts :
Guitou : « J’ai fait la même erreur mais sur 100k de Primovie… Taux 1,2%, mais je constate aujourd’hui que l’effet de levier joue dans le mauvais sens lorsque la SCPI baisse. »
Ce retour est symptomatique du raisonnement en “effet de levier” qui masque souvent les risques structurels : baisse de la valeur du patrimoine, vacance locative et endettement élevé.
La stratégie de la société de gestion remise en question
Comme l’indique cedREIM : « Vendre dans ce marché est la conséquence d’erreurs passées. Trop d’endettement, des actifs mal ciblés, une collecte massive sans vision long terme. »
La nécessité de céder des actifs pour rembourser la dette place Primopierre dans un cercle vicieux : moins de patrimoine = moins de loyers = moindre distribution.
À court terme, la situation reste très préoccupante
La projection pour 2025 s’annonce également difficile :
- Distribution 2024 : 6,38 €/part (contre 7,2 € annoncés)
- Prévision 2025 : 4,4 €/part – bien loin des 9-10 €/part des années fastes
Ce nouveau seuil, nettement inférieur, pourrait décourager tout nouvel investisseur et mettre à mal la relance de la collecte.
Mon retour d’expérience et mon avis personnel
J’investis moi-même en SCPI depuis plus de dix ans et j’ai analysé des dizaines de véhicules. La situation de Primopierre n’est pas un cas isolé mais elle est l’une des plus extrêmes. La spécialisation 100% bureaux en Île-de-France a montré ses limites face à l’évolution des modes de travail et à un marché locatif encombré.
Je comprends la tentation d’acheter aujourd’hui en espérant un « point bas », comme certains l’évoquent :
FCP : « Avec la baisse du prix de la part, le rendement explose, non ? »
Mais comme le souligne Surin avec justesse : « C’est l’histoire du couteau qui tombe. »
Conclusion : Primopierre, une SCPI assombrie par le manque de perspectives
En tant qu’investisseur, je déconseille, à ce stade, toute mise sur cette SCPI tant que :
- La vacance locative n’est pas mieux maîtrisée,
- La dette n’est pas significativement réduite,
- La clarté des communications de la société de gestion n’est pas retrouvée.
Pour ceux qui détiennent déjà des parts, les options sont limitées, tant la liquidité est absente. Ceux souhaitant entrer pour profiter de la baisse de prix doivent être conscients du risque élevé et de la visibilité quasi inexistante à moyen terme.
Mon conseil : privilégiez des SCPI récentes, diversifiées géographiquement et sectoriellement, avec une liquidité fonctionnelle et une communication transparente.
Merci aux membres du forum pour leurs témoignages éclairants : chacun d’eux contribue à mieux comprendre les enjeux réels derrière les chiffres.
