Les SCPI se sont internationalisées. De plus en plus d’épargnants diversifient leur patrimoine avec des SCPI investies à l’étranger. Mais cette ouverture au-delà des frontières modifie la donne fiscale. En apparence attrayantes pour leur rendement, ces SCPI étrangères impliquent un traitement fiscal spécifique qu’il ne faut surtout pas négliger.
| Élément clé | Description | À retenir |
|---|---|---|
| Définition d’une SCPI étrangère | SCPI investissant majoritairement dans des biens immobiliers situés hors de France. | Diversification géographique et fiscales potentielles. |
| Fiscalité applicable | Les revenus sont imposés dans le pays d’origine puis en France selon la convention fiscale en vigueur. | Double imposition possible, mais atténuée ou évitée via conventions fiscales. |
| Convention fiscale | Accords bilatéraux entre la France et d’autres pays pour éviter une double imposition. | Vérifier la convention selon le pays d’investissement. |
| Méthodes d’élimination de la double imposition | Crédit d’impôt (imputation) ou exonération avec progressivité. | Dépend du pays où se situe l’immeuble. |
| Revenus fonciers ou financiers ? | La nature du revenu influe sur le traitement fiscal. Le plus souvent, ce sont des revenus fonciers. | Bien identifier la nature pour optimiser la déclaration. |
| Déclaration des revenus | À déclarer via la déclaration de revenus française (formulaire 2047 + 2044 si revenus fonciers). | Ne pas oublier ces formulaires pour rester en règle. |
| Impact sur l’IFI | Les parts de SCPI étrangères sont prises en compte dans le calcul de l’IFI. | Même à l’étranger, les biens comptent dans l’assiette IFI. |
| Avantage principal | Fiscalité souvent plus avantageuse que pour les SCPI françaises selon les conventions fiscales. | Optimisation possible avec une bonne stratégie patrimoniale. |
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Comprendre la fiscalité des revenus SCPI étrangères
La fiscalité des revenus SCPI étrangères repose sur un principe clair : le lieu d’imposition dépend du pays d’origine des loyers. Lorsque vous touchez des revenus issus de biens immobiliers situés hors de France via une SCPI, vous êtes imposé dans le pays où se situe l’actif. Mais rassurez-vous, ce n’est pas une double imposition automatique.
La plupart des pays dans lesquels les SCPI investissent ont signé des conventions fiscales avec la France. Ces conventions permettent d’éviter de payer deux fois l’impôt. Cependant, selon le pays, le mécanisme peut varier : crédit d’impôt en France, exonération ou application directe d’une retenue à la source.
« Conformément à l’article 4 A du Code général des impôts, tout résident fiscal français est imposable en France sur l’ensemble de ses revenus mondiaux, sauf dispositions contraires prévues par des conventions fiscales. »
Deux méthodes d’imposition en cas de convention fiscale
Deux régimes sont généralement appliqués en présence d’une convention fiscale :
- Le régime de l’exonération avec progressivité : les revenus ne sont pas taxés en France, mais comptent pour déterminer le taux applicable aux autres revenus imposables.
- Le régime du crédit d’impôt : vous payez l’impôt dans le pays d’origine. La France vous accorde ensuite un crédit d’impôt équivalent à ce qui aurait été perçu, vous évitant une double imposition.
Fiscalité par pays : ce qu’il faut connaître
Chaque pays européen a sa propre approche lorsqu’il s’agit de taxer les revenus fonciers. Voici un aperçu synthétique des régimes appliqués les plus fréquemment rencontrés par les SCPI étrangères :
| Pays | Imposition locale | Mécanisme utilisé en France |
|---|---|---|
| Allemagne | Retenue à la source autour de 15% | Crédit d’impôt |
| Belgique | Pas d’imposition | Exonération avec progressivité |
| Espagne | Imposition locale autour de 19% | Crédit d’impôt |
| Italie | Retenue à la source d’environ 11% | Crédit d’impôt |
Chaque SCPI communique dans ses bulletins trimestriels ou rapports annuels la ventilation géographique de ses actifs. Il est donc possible d’anticiper le traitement fiscal en fonction du poids de chaque pays dans le portefeuille.
SCPI étrangères et déclaration fiscale en France
Investir dans une SCPI étrangère ne dispense pas de remplissage fiscal en France. Au contraire. Vous devez déclarer les revenus fonciers encaissés, même s’ils sont déjà taxés à l’étranger. Le fisc français en tient compte pour appliquer le mécanisme prévu ou calculer le bon taux d’imposition.
La déclaration requiert de remplir des formulaires spécifiques, notamment le formulaire 2047 dédié aux revenus encaissés à l’étranger, et le formulaire 2044 si vous déclarez vos revenus fonciers au réel. Chaque SCPI transmet à ses associés un IFU (Imprimé Fiscal Unique) avec les cases à reporter dans la déclaration.
Pensez également à remplir la case 8TK pour déclarer les crédits ou réductions d’impôt étrangers, afin que l’administration fiscale applique correctement les règles issues de la convention bilatérale.
Quelle fiscalité pour les non-résidents investissant dans une SCPI étrangère ?
Les Français expatriés ou résidents fiscaux étrangers qui détiennent des parts de SCPI étrangères peuvent aussi être concernés. Leur imposition dépend de leur pays de résidence et du pays où les immeubles sont situés. Si la SCPI est domiciliée en France mais investie à l’étranger, les revenus fonciers suivent la logique du pays source.
À noter que :
- Le non-résident peut n’être imposable que dans le pays d’investissement.
- Il doit vérifier si son pays de résidence applique une convention fiscale avec la France.
- Les prélèvements sociaux ne sont pas toujours dus pour les non-résidents.
Prélèvements sociaux et SCPI étrangères
Les propriétaires de parts de SCPI françaises paient 17,2% de prélèvements sociaux en France. Mais pour les revenus provenant d’un bien situé hors de l’Hexagone, le traitement est différent. En général, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux, ce qui entraîne un gain de fiscalité directe pour l’investisseur.
Cette exonération repose sur la jurisprudence et les directives européennes, notamment pour les SCPI investies dans un autre État membre de l’Union.
« En vertu de l’arrêt De Ruyter (CE 27 juillet 2015), les revenus d’origine étrangère d’un contribuable affilié à un régime social dans un autre État de l’UE ne peuvent être soumis aux prélèvements sociaux en France. »
Mais ce gain doit être mesuré en tenant compte de la fiscalité étrangère appliquée en amont. Certains pays appliquent des retenues plus lourdes que les prélèvements sociaux, d’autres moins.
Attention aux différences de traitement entre SCPI françaises et européennes
Une SCPI peut être domiciliée fiscalement en France tout en investissant à l’étranger. Mais certaines SCPI sont elles-mêmes immatriculées à l’étranger (Luxembourg, Irlande). Le traitement fiscal peut alors différer selon la qualification juridique du véhicule et le dispositif juridique local.
Pensez à bien distinguer :
- SCPI françaises avec actifs étrangers
- Sociétés immobilières européennes assimilées à des SCPI, mais soumises à des règles différentes
