Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) à travers une société imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) est une stratégie prisée par les professionnels en quête d’optimisation fiscale et patrimoniale. Cette démarche soulève néanmoins des interrogations sur la fiscalité spécifique qui en découle. Découvrons comment sont fiscalisées les SCPI lorsque leurs parts sont détenues par une société à l’IS.
Une société à l’IS détenant des parts de SCPI est imposée directement sur les revenus fonciers générés, retraités comme des bénéfices. Les dividendes perçus sont intégrés dans le résultat imposable de l’entreprise.
Investissement en SCPI via une société : une pratique autorisée
Est-ce possible pour une société à l’IS d’investir dans une SCPI ?
Oui, une société soumise à l’impôt sur les sociétés peut légalement investir dans une SCPI. Il peut s’agir d’une société d’exploitation, d’une holding, ou encore d’une société patrimoniale (comme une SAS ou une SCI à l’IS). Cet investissement permet d’intégrer les revenus fonciers dans la comptabilité de l’entreprise tout en s’exposant à un régime fiscal différent de celui applicable aux particuliers.
Pourquoi choisir une société pour investir ?
Le choix d’acquérir des parts de SCPI par une structure à l’IS permet :
- d’amortir l’achat des parts sur plusieurs années,
- de maîtriser le traitement comptable des revenus et des charges,
- et d’accéder à un levier fiscal intéressant pour la transmission ou le réinvestissement.
Traitement fiscal des SCPI détenues par une société à l’IS
Quels revenus sont perçus ?
Les sociétés investissant en SCPI perçoivent principalement des revenus fonciers redistribués sous forme de dividendes, correspondant aux loyers perçus par la SCPI sur son parc immobilier.
Comment sont fiscalisés ces revenus ?
Contrairement à un particulier, une société à l’IS ne déclare pas les revenus de la SCPI en revenus fonciers. Ces revenus sont intégrés dans le résultat comptable de la société en tant que produits d’exploitation. Ils sont donc soumis à l’impôt sur les sociétés selon les taux en vigueur.
| Nature du revenu | Traitement fiscal pour une société à l’IS |
|---|---|
| Revenus locatifs (dividendes SCPI) | Intégrés dans le résultat comptable et soumis à l’impôt sur les sociétés |
| Plus-values de cession | Imposées au titre des plus-values professionnelles |
| Amortissements | Déductibles (si la société est une SCI à l’IS ou une SAS) |
Imposition des dividendes des SCPI
Comment les dividendes sont-ils comptabilisés ?
Du point de vue comptable, les dividendes versés par la SCPI sont enregistrés dans les produits financiers ou produits d’exploitation. Une société commerciale, tel qu’une SAS à l’IS, intègre ces montants dans son résultat imposable.
Quels sont les taux d’imposition applicables ?
Les bénéfices issus des dividendes de SCPI sont taxés sur la base :
- du taux normal de l’IS : 25 % en 2024,
- du taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € (si la société remplit les conditions de PME au sens européen).
Et les prélèvements sociaux ?
Contrairement aux personnes physiques qui subissent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%, les sociétés à l’IS n’y sont pas soumises sur les revenus issus de SCPI. Cela réduit la pression fiscale globale.
Déficit, amortissement et fiscalité : leviers d’optimisation
Déductions comptables possibles
Les sociétés peuvent déduire certains frais liés à l’acquisition et au financement des parts de SCPI, comme :
- les frais de gestion,
- les charges d’intérêts sur emprunt,
- les commissions d’entrée amorties sur plusieurs années.
Amortissement des parts de SCPI
Une société peut amortir comptablement ses parts de SCPI sur une durée de 8 à 10 ans, selon ses statuts comptables. Cela réduit mécaniquement le bénéfice imposable chaque année.
Un glissement vers la performance nette
Cette démarche de retraitement fiscal invite à se pencher sur le choix du régime adapté pour maximiser le rendement net des SCPI, aussi bien en société qu’en direct.
Plus-values et cession des parts
Comment sont taxées les plus-values ?
Les plus-values réalisées par une société soumise à l’IS lors de la cession de parts de SCPI sont incluses dans les résultats imposables. Elles sont donc soumises à l’impôt sur les sociétés et, le cas échéant, à des contributions exceptionnelles.
Reprise des amortissements
En cas de cession, les amortissements pratiqués précédemment sont repris, majorant artificiellement la plus-value imposable. Ce phénomène de réintégration est à anticiper dans une stratégie de sortie.
Défiscalisation avec les SCPI en société
Existe-t-il une défiscalisation possible ?
Contrairement aux particuliers qui peuvent recourir à des SCPI fiscales (Pinel, Malraux, etc.), les sociétés à l’IS ne bénéficient pas des dispositifs de réduction d’impôts personnels. En revanche, elles peuvent optimiser leur imposition en jouant sur l’amortissement et la déductibilité des charges.
Quels sont les avantages indirects ?
Plutôt que la défiscalisation, c’est l’optimisation du résultat imposable qui est recherchée. Cela permet :
- de lisser l’impôt sur plusieurs années,
- de mieux contrôler la trésorerie disponible pour réinvestir,
- de diminuer l’impact des revenus stables des SCPI sur le taux effectif d’imposition.
FAQ
Quelle est la différence entre fiscalité à l’IR et à l’IS pour les SCPI ?
À l’IR, les revenus des SCPI sont taxés au barème progressif + prélèvements sociaux. À l’IS, ces revenus sont comptabilisés dans le résultat imposable de la société et taxés au taux de l’IS, sans prélèvements sociaux.
Peut-on amortir les parts de SCPI quand on les détient en société ?
Oui, sous réserve d’une détention via une société à l’IS (comme une SAS ou une SCI à l’IS), les parts de SCPI peuvent être amorties comptablement, ce qui permet de réduire le bénéfice imposable de l’entreprise.
