La récente correction du marché des SCPI a semé le doute chez beaucoup d’investisseurs. Pourtant, il ne s’agit pas d’une crise généralisée mais d’un réajustement attendue face à la revalorisation de certains actifs. Dans cette analyse, je partage les témoignages solides des investisseurs particuliers échangés sur un forum spécialisé ainsi que mon retour d’expérience en tant qu’expert en produits immobiliers et SCPI.
Vous pouvez aussi consulter mon analyse détaillée de la SCPI Élysées Pierre, récemment impactée par la baisse de prix, pour mieux comprendre les enjeux actuels.
Rappel du contexte : pourquoi certains prix de parts de SCPI baissent ?
En 2023, plusieurs SCPI ont procédé à des baisses significatives du prix de leurs parts, principalement celles exposées aux bureaux en zone tendue (notamment Paris et certaines capitales européennes). Les SCPI comme Edissimmo ou Primopierre ont vu leurs parts chuter jusqu’à 17 %.
En cause : la hausse des taux d’intérêt qui fait mécaniquement baisser la valeur des actifs, mais aussi des arbitrages de sociétés de gestion qui ont préféré effectuer un réajustement à mi-année, anticipant les expertises de fin d’exercice.
Des réactions très variées parmi les investisseurs
VO85852 : « Cela ne m’étonne pas. Edissimo c’est géré par Amundi, filiale du Crédit Agricole. Quand j’ai ouvert un PER au Crédit agricole, tous les supports étaient chez Amundi… et les plus mauvais en plus. »
UQ86139 (agrippaminor) : « Il faut savoir pourquoi on achète une SCPI : pour du revenu, pas pour la valorisation immédiate. La baisse de la part est une déconvenue, certes, mais ce n’est pas ce qu’on vient chercher en priorité… »
PC258130 (philippe91) : « J’ai vendu certaines SCPI en assurance-vie à cause de la surcote, mais conservé en direct à crédit. Là ce serait une mauvaise nouvelle si les baisses continues, mais c’est plausible. »
À mon sens, ces témoignages reflètent bien la diversité des profils investisseurs : certains visent le revenu à long terme, d’autres essayent de temporiser les pertes en arbitrant selon le support d’investissement (direct, à crédit, assurance-vie…).
Mon expérience : que faire face à une baisse de prix SCPI ?
J’ai personnellement connu plusieurs cycles baissiers sur les SCPI depuis les années 2010. À chaque période d’ajustement, les investisseurs mal informés paniquent. Pourtant, comme le souligne un dicton boursier bien connu : « on achète au son du canon ». Autrement dit, les meilleures opportunités se présentent souvent dans les moments d’incertitude.
Par exemple, en 2009, après la crise financière, certaines SCPI avaient augmenté leur distribution de manière contre-intuitive grâce à un repositionnement rapide sur des actifs décotés. C’est exactement ce qu’espèrent reproduire aujourd’hui les SCPI agiles comme Corum Origin, Iroko Zen ou Remake Live, qui ciblent des actifs récents non impactés par un passif immobilier lourd.
SCPI qui baissent vs SCPI qui résistent : faire le tri
Il est crucial de distinguer les SCPI structurellement fragiles de celles temporairement impactées. Certaines SCPI, comme LF Avenir Santé ou Fructirégions Europe, ont connu des baisses de prix mais gardent de très bons fondamentaux locatifs.
Voici ce que disait récemment un investisseur :
PC258130 (philippe91) : « Je ne suis pas rassuré sur Primovie, mais je la garde en direct à crédit. En revanche, j’ai lâché les parts en assurance-vie… les contraintes sur les supports y sont trop fortes. »
Son témoignage illustre bien un réflexe souvent judicieux : conserver les SCPI en direct si l’opération a été pensée sur le long terme, notamment à crédit, et arbitrer les autres si la fiscalité devient défavorable.
Une stratégie : privilégier les SCPI récentes et résilientes
Je recommande actuellement de se tourner vers des SCPI thématiques ou régionales comme :
- Épargne Pierre ou Vendôme Régions : peu exposées aux zones en tension, collectes maitrisées.
- Atream Hôtels : en reprise nette post-covid avec des expertises à la hausse.
- Iroko Zen et Remake Live : jeunes SCPI sans passif immobilier lourd, proposant des rendements >6 %.
Faut-il vendre maintenant ? Mon avis d’expert
Vendre une SCPI en pleine phase de baisse de prix, surtout en assurance-vie, c’est souvent acter la perte maximale : baisse de valeur + frais sortie + perte des revenus. Sauf cas de besoin urgent, mieux vaut attendre une stabilisation du marché et réévaluer à moyen terme. Comme le résume bien ce témoignage :
agrippaminor : « Revendre, c’est concrétiser une triple peine : perte de valeur, frais de réinvestissement et perte définitive du rendement prévu. »
Conclusion : SCPI en baisse, mais pas en crise
Contrairement à une idée reçue relayée par certains médias, les SCPI ne s’effondrent pas. À la différence de 2008, les taux d’occupation sont bons, la demande locative est soutenue, et les loyers — souvent indexés sur l’inflation — montent. Pour les SCPI qui ont baissé leur prix, le rendement facial devient même plus attractif.
Au final, comme dans toutes les classes d’actifs, les fondamentaux, la diversification et le bon timing d’entrée font la différence. Les témoignages recueillis montrent clairement que les investisseurs expérimentés ne paniquent pas, mais adaptent leurs stratégies.
Et vous ? Quel est votre niveau de confiance dans vos SCPI actuelles ? Avez-vous traversé d’autres phases creuses sur ce type d’investissement ? N’hésitez pas à partager vos expériences en commentaire.
